НАИМЕНОВАНИЕ: ЖК «ТОМИЛИНО»
Строительный адрес: «Комплексная жилая застройка площадью 56,6 га, расположенная по адресу: Московская область, Люберецкий район, г.п. Томилино. Первая очередь строительства».
Застройщик: ООО "Специализированный Застройщик "Томстрой" (ИНН 5027137386).
Учредители/доля в УК:
Багаутдинов Рашит Ишбулдович/10 тыс.руб. (2014 - 2018 г.г.);
Багаутдинов Рашит Ишбулдович/42 млн.руб. (2018 г.);
Багаутдинов Рашит Ишбулдович/42 млн.руб., и Багаутдинов Тимербулат Рашитович/111 млн.руб. (с 2019 г.).
Права на землю: земля в аренде, собственники - ИП Акопов Борис Рафикович, ИП Летников Николай Алексеевич.
Строительство первой очереди, состоящей из 11 домов высотой 3-7 этажей, началось в 2015 году. По первоначальному плану застройщика вся первая очередь должна была быть сдана ещё в 2017 году, однако строительство шло со значительным отставанием от графика.
14.05.2014 г. Застройщик получает от ПАО «МОЭСК» технические условия на электроснабжение.
Примечание. До сентября 2019 года Томстрой так и не внёс плату за подключение к электросетям в полном объёме. Стоимость договора – 106,6 млн.руб., из них не было оплачено 21,5 млн.руб. По этой причине МОЭСК не провел тендер на прокладку кабельной линии и строительство ТП, хотя включал этот пункт в свой план-график закупок. Для нужд строительства на объекте была установлена временная ТП на 1 МВт (мощности предоставлены ООО «Лама»), от неё же впоследствии снабжались электричеством «сданные» дома. Резервной линии эта ТП не имела. При этом на всю первую очередь требовалось суммарно 2,7 МВт. Именно недостаток мощностей впоследствии станет одной из причин, по которым продолжать стройку станет невозможно.
12.10.2015 г. Застройщик получает от АО «МОЭГ» технические условия на теплоснабжение.
Примечание. Договор от 12.10.2015 г. о подключении к системе теплоснабжения предусматривал, что ООО «СЗ «Томстрой» оплачивает, а ПАО «МОЭГ» проектирует и прокладывает: а) внутриквартальные (внутриплощадочные) сети, б) магистральную теплотрассу до границы земельного участка заявителя. Томстрой, однако, плату в полном объёме не внёс, вместо этого частично проложив внутриквартальные сети своими силами и без согласования с МОЭГ, а по поводу тарифа на строительство магистральной теплотрассы решил судиться. Суды длились до середины 2019 г., и все были им проиграны. Тариф за строительство магистральной теплотрассы так и остался на уровне 280 млн.руб. без НДС. Более подробно условия договора между Томстроем и МОЭГ, а также обстоятельства самовольной прокладки внутриплощадочных сетей изложены в решении суда, с которым мы рекомендуем ознакомиться.
Поскольку во второй половине 2017 года вопрос строительства этой теплотрассы ещё не был урегулирован, а дома уже давно пора было сдавать, МОЭГ и Томстрой договорились о прокладке теплотрассы меньшего диаметра для нужд строительства (была запущена осенью 2017 года). Эксплуатация этой теплотрассы после завершения строительства домов не планировалась, никто на тот момент не принял её на баланс, а Томстрой – не оплатил подключение домов как объектов завершенного строительства. Мощности этой теплотрассы хватало только для домов 1, 1а, 2, 3, 9.
01.03.2016 г. Томстрой и Администрация подписывают Соглашение о реализации инвестиционного проекта, предусматривающее строительство за счёт застройщика ряда социальных объектов на территории ЖК. Первым из них должен был стать детский сад.
12.05.2016 г. Застройщик получает от АО «Люберецкий водоканала» ТУ на холодное водоснабжение и водоотведение.
Зимой 2016-2017 г.г. застройщик прокладывает к территории ЖК водопровод от ВЗУ №17 (Люберецкий водоканал).
Примечание. Чуть позже нам станет известно, что прокладка водопровода стала едва ли не единственным, что Томстрой действительно выполнил из ТУ на водоснабжение. Оборудование для водоподготовки на ВЗУ №17 так и не было смонтировано, и качество воды впоследствии станет самым «больным» вопросом для проживающих в ЖК.
Весна 2017 г. Дольщикам домов №1 и №1А начали выдавать ключи. Дома при этом ещё не введены в эксплуатацию.
Сентябрь 2017 г. Ключи получают дольщики дома №9, дом при этом также не сдан.
Конец 2017 - начало 2018 г.г. Начинается выдача ключей дольщикам домов №2 и №3. Дома снова не сданы.
30.11.2017 г. Введены в эксплуатацию ЖД №1, №2, №9 (почтовые адреса: Московская область, г/о Люберцы, п. Жилино-1, квартал 1, дом 1, дом 2, дом 6).
29.03.2018 г. В Министерстве строительного комплекса МО проходит первая встреча застройщика и представителей Инициативной группы ЖК Томилино. От Томстроя присутствует заместитель генерального директора Бахтизин Р.Р. После встречи дольщики получают от застройщика графики производства работ, согласно которым вся первая очередь должна быть достроена к декабрю 2018 года. Первые 2-3 месяца эти графики более-менее соблюдаются, но к концу лета на стройке практически перестаёт наблюдаться какая-либо активность.
Июнь 2018 г. ООО «СЗ «Томстрой» получает ещё три разрешения на строительство: «Четвертая очередь строительства. Жилой дом № 8», «Третья очередь строительства. Жилой дом № 3», «Четвертая очередь строительства. Жилой дом № 3».
Примечание. Чтобы открыть продажи квартир в строящемся доме, застройщику необходимо не только разрешение на строительство, но и ЗОСТ – заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям 214-ФЗ. 27.07.2018 г. ООО «СЗ «Томстрой» увеличивает свой уставный капитал – вероятнее всего, в целях повышения показателей финансовой устойчивости, но получить ЗОСТы для домов третьей и четвёртой очереди ему так и не удаётся.
Лето-осень 2018 г. От жильцов поступают многочисленные сообщения об ухудшении качества воды и падении напора (особенно в вечернее время) на верхних этажах домов.
30.08.2018 г. Введён в эксплуатацию ЖД №2 (почтовый адрес: Московская область, г/о Люберцы, п. Жилино-1, квартал 1, дом 7).
Осень 2018 г. Старт «продаж» квартир в домах третьей и четвёртой очередей. ЗОСТы не получены, т.е. ДДУ не могут пройти государственную регистрацию, но покупателям об этом не сообщают. Вместо этого с ними заключается «предварительный ДДУ». Согласно 214-ФЗ оплата по ДДУ может производиться только а) по безналичному расчёту и б) после государственной регистрации договора. Сотрудники отдела продаж, однако, убеждают покупателей вносить оплату сразу и наличными, при этом кассовый аппарат не используется. «Настоящие» ДДУ якобы отправляются на регистрацию в Росреестр, но зарегистрированы так и не будут. Как минимум одна "дольщица" четвёртой очереди заявляет, что оплату наличными у неё принимал Агафонов Алексей Александрович, ещё несколько указывают на Шалаева Виталия Васильевича. Удивительно, что люди, занимающие высокие посты в ГК Рассвет, не знают порядка оплаты по ДДУ и не в курсе, что такие действия являются правонарушением.
В результате такого кривого оформления сделок покупатели квартир в третьей и четвёртой очередях (их численность – минимум 10-12 человек, но мы нашли не всех) оказываются в очень сложном положении. У них отсутствуют зарегистрированные ДДУ, поэтому официально они не являются дольщиками и не могут рассчитывать на механизмы восстановления прав дольщиков, предусмотренные законом. Строительство их домов в итоге замрёт на этапе фундамента, но они не будут считаться проблемными (т.к. в них нет дольщиков), и надзорные органы не станут разрабатывать планы по их достройке. В 2019 году представитель застройщика Виталий Шалаев пообещает им возврат денег и даже уговорит некоторых из них подписать соглашения о расторжении предДДУ, но выполнено это обещание так и не будет. Единственное, что им останется – пойти в суд. Пример 1. Пример 2. Пример 3. Пример 4. Пример 5.
12.10.2018 г. Введён в эксплуатацию ЖД №3 (почтовый адрес: Московская область, г/о Люберцы, п. Жилино-1, квартал 1, дом 8).
22.10.2018 г. По иску ПАО Банк «ФК Открытие» в отношении Багаутдинова Р.И. вводится процедура реструктуризации долгов. Сумма требований – 386 млн.руб. В ходе процедуры в дело вступят и другие кредиторы.
Примечание. Доли гражданина-банкрота в различных юридических лицах являются его имуществом. В ходе процедуры банкротства финансовый управляющий может продать их, если иного имущества не хватает для покрытия долгов.
04.12.2018 г. Истекает договор аренды земельного участка, заключенный в 2013 году на 5 лет и 6 месяцев. Вскоре после этого застройщик размещает на своих ресурсах новый договор, уже на срок 11 месяцев. Как известно, договоры на срок менее года не подлежат государственной регистрации. Поэтому характер этого договора для нас до сих пор под вопросом, тем более что на совещаниях представитель застройщика будет говорить, что договор аренды истёк именно в конце 2018 года. В дальнейшем договор аренды уже точно не продлевался - таким образом, Томстрой потерял право аренды оставшегося незастроенным участка земли.
Декабрь 2018 г. В Министерстве строительного комплекса МО проходит ещё одна встреча с застройщиком, на которой мы получаем скорректированные графики. На этот раз от Томстроя участвует начальник ПТО Макеева Анна Сергеевна. Теперь первую очередь обещают достроить к концу июня 2019 года. Также на встрече поднимается вопрос плохого качества воды в ЖК и отсутствия напора на верхних этажах. Представитель застройщика заявляет, что все работы на ВЗУ №17 завершены, перебои с водой связаны с наладкой системы, а причину низкого напора они «ищут». Также нас уверяют, что зимой в домах №5 и №6 будет вестись внутренняя отделка. Естественно, это окажется неправдой. Анна Сергеевна и далее будет участвовать в совещаниях с дольщиками, и от неё мы услышим ещё немало удивительных вещей. Например, в начале 2019 года - что Томстрой собирается выкупить землю у собственника (да, все 56 Га), и что якобы сделка уже готовится. Кадастровая стоимость земли на тот момент составляла более 2 млрд.руб., рыночная - точно не меньше. Выводы делайте сами. Скажем только, что оставшийся незастроенным участок земли всё ещё находится в собственности ИП Акопова и ИП Летникова.
Все дальнейшие совещания по ЖК Томилино будут проходить уже в Администрации г.о. Люберцы. Большинство – в закрытом режиме, но на некоторых удастся побывать и дольщикам.
22.01.2019 г. Уставный капитал Томстроя увеличивается на 111,3 млн.руб., у компании появляется второй учредитель – Багаутдинов Т.Р. Доля Багаутдинова Р.И. снижается со 100% до 28%. Вероятнее всего это было сделано, чтобы сохранить контроль над компанией в случае продажи доли Багаутдинова Р.И. на торгах.
Зима 2018-2019 г.г.
Мы неоднократно поднимаем вопрос о допуске дольщиков на стройку, но застройщик игнорирует эти просьбы. Иначе ему пришлось бы признать, что внутренняя отделка в домах №5 и №6 так и не началась. Томстрой не выплатил МОЭГу причитающиеся суммы по договору о подключении к системе теплоснабжения и не установил в домах ИТП, в результате чего отапливать эти дома в зимний период было невозможно. Отделка ведётся только в ЖД №4, который отапливается от дизельной котельной. ИТП в нём также не был доведен до ума.
К этому же периоду относятся первые сообщения о блокировке расчётных счетов Томстроя. Если до этого неустойки исправно выплачивались, то теперь задолженность по данным ФССП начинает стремительно нарастать. По данным, поступающим нам из неофициальных источников, зимой Администрация начинает переговоры с потенциальными инвесторами, т.к. Томстрой демонстрирует финансовую несостоятельность и неспособность завершить первую очередь своими силами.
Инициативная группа при помощи запросов в различные ведомства постепенно выясняет, что ни одни технические условия, которые выдавались застройщику, не были выполнены им в объёме, необходимом для обеспечения ресурсами всех домов первой очереди. Все сети имеют «временный» характер «на период строительства», а по договорам на присоединение к сетям имеются задолженности. Жильцы дома №3 заказывают в независимой лаборатории анализ воды, который показывает значительное превышение по жёсткости и содержанию железа.
Весна 2019 г. Застройщик начинает «показы» квартир в доме №4, хотя внутренние работы в нём на тот момент ещё не закончены. В одной из секций отсутствует чистовая отделка, в других – частично отсутствует сантехника, во всём доме отсутствуют лифты, счётчики. И это только то, что дольщикам удавалось увидеть на показах.
Работы в остальных домах по-прежнему не ведутся.
Застройщик, всё ещё не согласный с тарифом на прокладку магистральной теплотрассы, объявляет о своих планах по строительству модульной газовой котельной, обещая сделать это буквально за 3-4 месяца. С помощью запроса в Минэнерго МО нам удаётся выяснить, что рядом с ЖК нет газовой магистрали, к которой её можно было бы подключить в обозримом (до двух лет) будущем. Застройщик тем временем обещает вот-вот заселить и сдать дом №4, хотя вопрос его обеспечения теплом так и не решён. Срок переносится на июнь, июль, август 2019 года…
На совещаниях в Администрации регулярно присутствует представитель Прокуратуры г. Люберцы. Открыто говорится о перспективе скорого возбуждения уголовного дела, если на стройке не произойдёт ощутимых сдвигов.
У ООО «СЗ «Томстрой» тем временем уже наблюдаются признаки несостоятельности в соответствии с ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ, т.к. он более трёх месяцев не может выплатить долг АО "МОСЭНЕРГОСБЫТ" в размере 5,3 млн.руб.
Апрель 2019 г. ОБЭП начинает опрос «покупателей» квартир в третьей и четвёртой очередях.
17.04.2019 г. В офис продаж наведывается ФССП.
31.05.2019 г. В офисе ГК Рассвет проходит встреча застройщика и дольщиков ЖД №4. Присутствует практически всё высшее руководство застройщика - и Ринат Бахтизин, и Виталий Шалаев, и даже Тимербулат Багаутдинов, хотя весь предыдущий год они старательно избегали встреч с дольщиками на официальных совещаниях в Администрации, присылая вместо себя Макееву А.С. В качестве представителей дольщиков почему-то приглашены не только дольщики, но и посторонние люди. Застройщик обещает начать очередные показы квартир в июне, получить ЗОС в июле-августе, а РВЭ – в сентябре 2019 г. Работа по коммуникациям при этом не ведётся, и как сдать дом с сетями в их текущем виде – ответа нет. Цель этой встречи совершенно прозрачна: убедить дольщиков ЖД №4, как самого готового на тот момент, что он в самое ближайшее время будет сдан, если не поднимать шума. И хотя названные сроки были совершенно нереалистичны, а отдельные тезисы - откровенно лживы (про модульную котельную, например), многие в них поверили и встали на защиту застройщика.
06.06.2019 г. Очередное совещание в Администрации г.о. Люберцы. Рекомендуем ознакомиться с протоколом, где зафиксировано много любопытных вещей. Например, что ТУ по водоснабжению, водоотведению и отоплению не выполнены (несмотря на пять "сданных" к тому времени домов). За неделю до этого совещания застройщик утверждал, что планирует получение ЗОС по ЖД №4 уже в августе, но на самом совещании признался, что даже проектирование газовой котельной ещё не завершено. Вернувшись с этого совещания, дольщица ЖД №4 будет вопреки протоколу рассказывать в чатах, что с коммуникациями всё хорошо...
17.06.2019 г. В отношении неустановленного лица в руководстве ООО «СЗ «Томстрой» возбуждается уголовное дело по ст. 159 п. 4 УК РФ (Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере). Эту дату можно считать неким переломным моментом, когда власти официально признали, что Томстрой строительство наших домов уже не завершит. Мы уверены, что такая оценка была справедливой, и вот почему…
К сожалению, доступа к сметам Томстроя у нас нет, но зная стоимость строительства и строительную готовность, мы можем примерно прикинуть те суммы, которые по состоянию на август 2019 г. были вложены в строительство, и которые ещё необходимо было потратить для достройки первой очереди нашего ЖК. Данные о стоимости строительства взяты из проектных деклараций.
|
№ дома |
Стоимость строительства, млн.руб. |
Строительная готовность (август 2019 г., данные аудита) |
Вложено в строительство, млн.руб. |
Стоимость достройки, млн.руб. |
|
I |
II |
III = I x II |
V = I – III |
|
|
4 |
598,4 |
90% |
538,6 |
59,8 |
|
5 |
401,2 |
75% |
300,9 |
100,3 |
|
6 |
201,5 |
60% |
120,9 |
80,6 |
|
7 |
674,1 |
45% |
303,3 |
370,8 |
|
8 |
475,2 |
45% |
213,8 |
261,4 |
|
10 |
421,5 |
55% |
231,8 |
189,7 |
|
ВСЕГО |
2 771,9 |
- |
1709,3 |
1062,6 |
Теперь посмотрим на количество и площадь непроданных помещений по состоянию на май 2019 г. и посчитаем потенциальную выручку от их продажи на этапе строительства. Каждый договор долевого участия проходит государственную регистрацию, поэтому все данные о продажах имеются в органах Росреестра. Стоимость 1 м2 примем равной 80 тыс.руб. Коммерческие помещения на первых этажах сданных домов в нашей части Люберецкого г.о., продаются по цене 80-100 тыс.руб. за м3 (данные cian.ru), так что для несданного дома 80 тыс.руб. – это ещё оптимистичная цифра.
|
№ дома |
Кол-во квартир |
Кол-во коммерческих помещений |
Площадь непроданных помещений, м2 |
Потенциальная выручка от продажи, млн.руб. |
||||
|
Всего |
Свободно |
Всего |
Свободно |
Квартиры |
Коммерческие помещения |
Квартиры |
Коммерческие помещения |
|
|
4 |
210 |
1 |
- |
- |
31,35 |
- |
2,5 |
- |
|
5 |
140 |
3 |
- |
- |
131,85 |
- |
10,5 |
- |
|
6 |
60 |
1 |
- |
- |
31,35 |
- |
2,5 |
- |
|
7 |
182 |
4 |
13 |
11 |
225,02 |
1 650,25 |
18,0 |
132,0 |
|
8 |
120 |
7 |
4 |
1 |
334,49 |
894,37 |
26,8 |
71,5 |
|
10 |
124 |
8 |
12 |
12 |
497,06 |
1 738,97 |
39,8 |
139,1 |
|
ВСЕГО |
836 |
24 |
29 |
24 |
1 251,12 |
4 283,59 |
100,1 |
342,7 |
Как видно из таблицы, непроданными к маю 2019 года оставались всего 3% квартир. Основная часть денег, которые Томстрой ещё мог бы выручить от продажи, приходилась на нежилые помещения, но и тут есть один нюанс, о котором важно знать для адекватного понимания ситуации. Как мы помним, Томстрой на тот момент уже находился в предбанкротном состоянии. Положение покупателей жилых и нежилых помещений при банкротстве очень сильно отличается:
-
Дольщики жилых помещений имеют право встать в Реестр требований о передаче жилых помещений, и в дальнейшем они либо получают денежную компенсацию стоимости квартиры от Дом.рф (если принято соответствующее решение), либо получают в итоге свои квартиры (если дом достраивается силами того же самого или нового застройщика).
-
Требования дольщиков нежилых помещений включаются только в Реестр требований кредиторов, т.е. они уже не могут забрать своё «в натуре». При банкротстве денежные требования кредиторов никогда не удовлетворяются полностью. Т.е. имеется вероятность заплатить за нежилое помещение по ДДУ, например, 50 млн.руб., а при банкротстве получить назад только 5 млн.руб.
Более полную информацию можно получить из параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Приобретение нежилого помещение по ДДУ - это высокорисковая сделка, и именно поэтому большая часть нежилых помещений в домах 7, 8, 10 так и осталась свободной. Перспектива продать их в 2019 году, когда отставание от графика составляло уже 2,5 года, а вероятность банкротства застройщика становилась всё выше, была призрачной. Все средства на достройку домов, которыми Томстрой реально мог располагать – это около 100 млн.руб. от продажи оставшихся 24 квартир. Даже неспециалисту ясно, что этих денег не хватит на достройку шести домов со строительной готовностью 45-90%. Так что к моменту, когда правоохранительные органы взялись за Томстрой, он уже ушёл на дно в финансовом плане. Уголовное дело не «помешало» продажам (и, следовательно, строительству), ведь продавать было уже нечего.
Также хотим заметить, что деятельность ООО «СЗ «Томстрой» и его генподрядчика ООО «Рассвет-Строительство» ни разу не приостанавливалась в административном порядке, для домов первой очереди имелась (и регулярно продлевалась) вся исходно-разрешительная документация, технические условия, а расчётные счета не блокировались до конца 2018 года, когда застройщику уже фактически нечего было продавать. Таким образом, у ООО «СЗ «Томстрой» отсутствовали какие-либо административные барьеры, которые мешали бы ему получать выручку от продаж и вкладывать эти деньги в строительство.
Начиная с сентября 2019 года у застройщиков появилась обязанность раскрывать в проектных декларация сумму средств, привлеченных по ДДУ:
|
№ дома |
Суммарная цена заключенных ДДУ, млн.руб. (сентябрь 2019 г.) |
Стоимость строительства, млн.руб. |
|
4 |
617,8 |
598,4 |
|
5 |
381,1 |
401,2 |
|
6 |
197,8 |
201,5 |
|
7 |
603,1 |
674,1 |
|
8 |
459,2 |
475,2 |
|
10 |
378,3 |
421,5 |
|
ВСЕГО |
2 637,3 |
2 771,9 |
Общая стоимость заключенных ДДУ составила 95% от необходимой суммы. На первый взгляд экономика проекта – отрицательная, но тут как всегда важны детали. Часть квартир вначале оформлялась по ДДУ по сниженной цене на аффилированные лица Томстроя (например, ООО «Томстрой-Эстейт»), и только потом через переуступку продавалась реальным дольщикам по более высокой цене. Разница, оставшаяся на счету фирмы-прокладки, формально уже не считается средствами участников долевого строительства, и за расходованием этих денег нет никакого контроля со стороны банка и надзорных органов. Приплюсуем сюда 100 млн.руб. потенциальной выручки за оставшиеся квартиры. Приплюсуем стоимость нежилых помещений, которые наверняка продались бы, если бы строительство шло по графику…
Темпы строительства значительно отставали от темпов продаж. Из общих 97% проданных квартир около 95% было продано до сентября 2018 г. В августе 2019 готовность домов составляла от 45% до 90%, т.е. за год деньги до стройки так и не дошли. Неудивительно, что этот факт в итоге привлёк внимание сотрудников МУ МВД России «Люберецкое». В ходе расследования будет установлено, что застройщик не может документально подтвердить расходы на сумму свыше 513 млн.руб., а ещё 30 млн.руб. были потрачены им не по целевому назначению. И это только предварительные результаты.
Летом 2019 года Томстрой под нажимом Администрации пускает на объект аудиторов для оценки реальной строительной готовности домов и внутриплощадочных сетей.
Сравним данные аудита с теми данными по строительной готовности, о которых Томстрой ранее отчитался в ГУ Главгосстройнадзора МО:
|
№ дома |
Строительная готовность (апрель 2019 г., данные ГУ Главгосстройнадзора МО) |
Строительная готовность (август 2019 г., данные аудита) |
|
4 |
95% |
90% |
|
5 |
80% |
75% |
|
6 |
85% |
60% |
|
7 |
65% |
45% |
|
8 |
70% |
45% |
|
10 |
70% |
55% |
Вывод – в своих отчётах застройщик значительно завышал данные о строительной готовности. Особенно ярко это видно на примере ЖД №7 и ЖД №8: неостеклённые, неоштукатуренные «коробки» явно не тянут на 70% и 65% соответственно. И, что самое интересное, с выводами аудита Томстрой позже согласился.
Остановимся подробнее на ЖД №4, который летом 2019 г. имел самую высокую степень готовности – 90%. Мы абсолютно уверены, что у Томстроя не хватило бы средств даже на его достройку и ввод в эксплуатацию, и тому было несколько причин:
1) Нерешённый вопрос с теплоснабжением. Дома первой очереди имеют общие коммуникации. Договор от 12.10.2015 г. предусматривал строительство одной магистральной теплотрассы для нужд всего будущего микрорайона, и к лету 2019 г. сумма неисполненных обязательств Томстроя по этому договору составляла 217 млн.руб. Магистральная теплотрасса, предусмотренная договором, не строилась, а на существующей уже «висела» максимально возможная тепловая нагрузка. ЖД №4 зимой 2018-2019 годов даже пришлось отапливать при помощи дизельной котельной. Факт того, что ЖД №4 летом 2019 г. ещё не был подключен к теплотрассе, не отрицал даже сам Томстрой на встрече с дольщиками 31.05.2019.
2) Нерешённый вопрос с электроснабжением. Немного повторимся. Стоимость договора на тех.присоединение к электросетям – 106,6 млн.руб., из них не было оплачено 21,5 млн.руб. Заказанные у МОЭСК мощности в ЖК так и не пришли, предусмотренная договором ТП 10 МВТ не была построена, т.к. остаток суммы Томстрой не оплачивал уже долгое время.
Примечание. В непосредственной близости от дома может физически существовать трансформаторная подстанция, теплотрасса или водопровод, но для подключения объекта этого мало. Застройщик должен также внести плату в соответствии с договором на технологическое присоединение, и без этого РСО не санкционирует подачу ресурса (воды, тепла, электричества). Застройщик может самовольно подключить объект, но такие несанкционированные врезки легко ликвидируются.
В 2017-2018 г.г. РСО согласились подавать ресурсы для первых пяти домов «по временным схемам». Но в 2019 г. неплатежеспособность Томстроя уже была очевидна, и бесполезно было надеяться, что он когда-нибудь выплатит недостающие суммы по договорам, устранит недочеты в зоне своей ответственности вообще сделает всё то, что необходимо для превращения «временный схем» в постоянные. На обещания уже никто не соглашался, и для подключения ЖД №4 Томстрою пришлось бы полностью закрыть свои долги.
3) Технический аудит выявил множество недоделок внутри самого дома. Полностью отсутствует лифтовое оборудование (в т.ч. порталы и двери лифтовых шахт), поквартирные счётчики тепла, в двух секциях отсутствует запорная арматура и сантехника, на ИТП не выполнен монтаж электрики, не смонтированы два из трёх шкафов ВРУ, отсутствует оборудование для водоподготовки системы ГВС и др. На устранение этих недочётов и благоустройство территории требовалось ещё минимум 50-60 млн.руб.
Таким образом, к лету 2019 г. необходимые затраты на ввод ЖД №4 в эксплуатацию значительно превышали потенциальную выручку от продажи всех квартир, оставшихся в ЖК. Дешевле было не достраивать объект, а просто бросить. Основная часть выручки была получена ещё в 2018 году, но спустя год счета застройщика оказались пусты, дома – не достроены, а собранные деньги – очевидно, не вложены в строительство в полном объёме. Нам не удалось найти никаких объективных причин, которые помешали бы застройщику это сделать, а с остальным сейчас разбираются следователи ОБЭП.
Возможные варианты развития событий
В 2018-2019 г.г. законодательство о долевом строительстве сильно менялось. Каждый проблемный объект имеет свою специфику, но всё-таки можно выделить два основных пути достройки:
I. Через банкротство и смену застройщика
Параллельно с нашим «встали» ещё три объекта ГК Рассвет: ЖК Пушкарь, ЖК Серебряный Ручей, ЖК Дубрава. У каждого было своё юрлицо-застройщик, и на их примере мы могли наблюдать, что ГК Рассвет до последнего создаёт иллюзию нормальной работы, даже когда реальные темпы строительства на объектах падают практически до нуля. Представители застройщика выполняют все формальные требования: своевременно сдают отчётность, рассылают уведомления о переносе сроков, участвуют в совещаниях с надзорными органами – в общем, делают всё, чтобы объекты не признавались проблемными как можно дольше. Мы понимали, что Томстрой не способен завершить этот объект, но и добровольно не уйдёт, и на тот момент его банкротство виделось нам единственным способом заставить власти привлечь к достройке нашего объекта другую компанию.
Плюсы: руководство застройщика принудительно отстраняется от управления компанией.
Минусы: сроки, вероятность оспаривания конкурсным управляющим части ДДУ.
Увы, банкротство – это очень длительная процедура. От подачи кредитором соответствующего иска и до вступления решения в законную силу проходит минимум 3-4 месяца, а с апелляцией и того дольше. Затем происходит формирование Реестра требований кредиторов (ещё 3 месяца). Затем, когда становится ясно количество пострадавших дольщиков, региональные власти обращаются с ходатайством в ДОМ.РФ. Проводится оценка стоимости достройки объекта, а также оценка стоимости 1 м2. После заключения соглашения о финансировании объект выносится на рассмотрение наблюдательного совета Фонда, где принимается решение либо о достройке объекта, либо о выплате компенсаций (смотря, что дешевле). Дома ЖК Томилино находились в высокой степени готовности, и скорее всего Фонд принял бы решение о достройке, на которую тоже нужно время (в т.ч. на переоформление разрешительной документации).
По этому пути пошёл ЖК Пушкарь. Иск о банкротстве ООО СЗ «КВС МСК» был подан 24.07.2019 г., и по состоянию на апрель 2021 г. процедура всё ещё продолжается. Ходатайство в ДОМ.РФ было направлено 08.04.2020 г., решение о достройке домов через Фонд принято в декабре 2020 г., но точные сроки возобновления и завершения строительства пока не определены, т.к. решение о передаче объекта в Фонд принято судом только 11.03.2021 г., и впереди ещё переоформление исходно-разрешительной документации. Согласно информации с портала Добродел, завершение работ планируется в III квартале 2023 года. Дело осложняется ещё и тем, что руководство ООО «КВС МСК» своевременно не передало конкурсному управляющему финансовую, проектную и исполнительную документацию, что также затягивает все процессы. ООО «СЗ «КВС МСК» и ООО «СЗ Томстрой» - это одна группа компаний, одна манера ведения дел, аналогичные договорные схемы, поэтому наш сценарий достройки через ДОМ.РФ точно не был бы короче.
Хронологию можно посмотреть тут.
II. С сохранением старого застройщика
Плюсы: экономия времени – не требуется переоформление ДДУ и исходно-разрешительной документации на другое юридическое лицо.
Минусы: руководство старого застройщика сохраняет полный контроль над объектом. У него остаётся эксклюзивное право на выбор подрядчиков (в т.ч. генподрядчика), на заключение от своего имени необходимых договоров, организацию работ на объекте, перенос сроков сдачи, внесение изменений в проектную документацию, подачу документов в надзорные органы (все уведомления, заявления на выдачу ЗОС и РВЭ), право собственности на объекты незавершённого строительства и т.д. и т.д. и т.д. Желающие в этом убедиться могут изучить административные регламенты по осуществлению государственного строительного надзора на территории МО, выдаче РВЭ, а также Градостроительный и Гражданский кодексы.
Отдельно стоит сказать о возможных источниках финансирования достройки проблемных объектов:
-
Учредители застройщика сами начинают возвращать на стройку ранее выведенные средства. Томстрой «брали на контроль», намекали, совещались, доследственная проверка шла с сентября 2018 г., но это не помогло, стройка так и не возобновилась в нормальном режиме.
-
После банкротства прежнего застройщика объекту находят нового застройщика, которому в соответствии с пп. 7) п. 1 ст. 4 закона №84/2010-ОЗ от 01.07.2010 г. предоставляется компенсационный земельный участок. Отметим, что оставшаяся незастроенной территория нашего ЖК не могла быть таким «компенсационным» земельным участком, т.к. находится не в муниципальной, а в частной собственности. Собственники могут распоряжаться этой землёй по своему усмотрению.
-
Объект достраивается за счёт продажи оставшихся свободных помещений, либо под залог этих помещений берётся займ/кредит.
-
Финансирование осуществляют совместно ДОМ.РФ и Фонд защиты прав дольщиков Московской области (был создан только 13.04.2020 г.). Этот вариант также возможен только после банкротства прежнего застройщика.
К лету 2019 г. ситуация в ЖК Томилино стала критической. Формально все коммунальные ресурсы получал Томстрой (к тому моменту находившийся в предбанкротном состоянии) для нужд строительства, а затем уже поставлял их в «сданные» дома по «временным» сетям. Он уже имел долги перед РСО, и это грозило скорым отключением в ЖК воды, электричества, тепла, а то и всего сразу. Поступление выручки от продаж прекратилось, и Томстрою уже не было никакого смысла просто ради имиджа за свой счёт поддерживать жизнь в «сданных» домах. Мы понимали, что ближайшую зиму люди рискуют провести в домах, которые вот-вот станут непригодными для проживания, и ситуацию нужно исправлять быстро. Быстрее, чем можно изыскать деньги на коммуникации в местном или региональном бюджете. Мы действительно рассчитывали на второй путь, рассчитывали, что ради спасения уже заселённых домов для нашего объекта найдут инвестора, который будет готов немедленно приступить к работе. Как покажет время – наш расчёт оправдался.
24.06.2019 г. МОЭГ за долги Томстроя перекрывает подачу теплоносителя на территорию ЖК. Формально теплоноситель поступал на стройку, но отключенными оказались и «сданные» дома. Остаток лета и начало осени их жильцы проведут без горячей воды, а затем и без отопления.
Примечание. Поскольку застройщик так и не исполнил свои обязательства по договору о подключении к системе теплоснабжения, существовавшая теплотрасса считалась временной и не была передана на баланс РСО. Из-за этого заключение прямого договора на теплоснабжение сданных домов между МОЭГ и управляющей компанией оказалось невозможным. Существовал только договор о компенсации затрат, по которому УК собирала плату с жильцов, перечисляла Томстрою, а Томстрой должен был перечислять деньги в адрес МОЭГ. Но к июню 2019 года Томстрой накопил огромные долги перед дольщиками (по неустойкам), перед поставщиками и подрядчиками, а поступление выручки от продаж квартир практически прекратилось. Большую часть времени счета Томстроя были пусты, и любая сумма, попадавшая на один из них, тут же списывалась по какому-нибудь исполнительному листу. Таким образом, оплата до МОЭГ просто не доходила, к тому же Томстрой не оплачивал и поставки теплоносителя для собственных нужд.
В тот же день, 24.06.2019 г., суд признаёт Багаутдинова Р.И. банкротом и водит процедуру реализации его имущества. А заместителя генерального директора ООО «СЗ «Томстрой», Бахтизина Рината Рифкатовича, задерживают в связи с уголовным делом. Ближайшие три дня он проведёт в ИВС. Обвинения ему так и не предъявят (насколько нам известно), но именно этот человек в какой-то период (2017-2018 годы) брал на себя функцию общения с дольщиками, присутствовал на совещаниях и пел о том, как всё хорошо...
25.06.2019 г. Не происходит заранее обещанная и до последнего момента подтверждаемая дольщикам встреча с руководством застройщика.
Конец июня 2019 г. Появляются первые слухи о том, что для объекта найден инвестор.
Июль 2019 г. С разницей в несколько дней Багаутдинов Р.И., а затем и Багаутдинов Т.Р. объявляются в розыск.
ГК Рассвет при этом пытается отрицать очевидные факты и всё ещё создаёт иллюзию нормальной деятельности. Их пресс-служба опровергает сообщения о розыске своего владельца и утверждает, что руководство ГК Рассвет всё ещё находится в России. Позже, 27.08.2020 г. адвокат Багаутдинова Р.И. будет утверждать на суде, что тот покинул пределы РФ ещё до объявления его в розыск.
28.07.2019 г. В ЖК пропадает холодная вода. Причина – в аварии на основном водопроводе от ВЗУ №17. Есть резервный, но о его поддержании в рабочем виде никто не заботился. На промывку и запуск в эксплуатацию ушло 4 дня, которые жильцы сданных домов провели без воды вообще. Это не первая и не единственная подобная авария, но самая длительная.
15.08.2019 г. Томстрой в своём информационном письме подтверждает получение первого инвестиционного платежа.
20.08.2019 г. На личном приёме Глава Люберец Владимир Петрович Ружицкий и его заместитель Эдуард Александрович Рыжов сообщают нашим представителям о том, что найден инвестор, готовый профинансировать завершение строительства нашего ЖК.
27.08.2019 г. В Администрации г.о. Люберцы проходит встреча с дольщиками. Инвестор - Первый Строительный Трест https://pstmos.ru – представляет дольщикам дорожную карту мероприятий по завершению строительства первой очереди ЖК Томилино. Принято решение сохранить юридическое лицо ООО «СЗ «Томстрой», но финансирование будет осуществляться напрямую поставщикам и подрядчикам.
29.08.2019 г. Было зарегистрировано новое юридическое лицо ООО «СЗ «ПСТ Подмосковье» (ИНН 5027279550), через которое в дальнейшем будет вестись финансирование работ в нашем ЖК. Учредители: Макеев Артем Юрьевич (90%) и ООО «ПСТ» (10 %).
Можно сделать очевидный вывод – появление на нашем объекте инвестора произошло во многом благодаря собственникам земли.
04.09.2019 г. В созданном на территории ЖК Антикризисном центре проходит встреча представителей Инициативной группы и инвестора. Инвестор озвучивает планы по разработке проекта дальнейшей застройки и подписанию в начале 2020 г. нового инвестконтракта.
05.09.2019 г. На совещании в Администрации Томстрою поручено до 12.09.2019 г. привлечь нового технического заказчика и заключить с ним соответствующий договор. Выполнено это поручение будет только через два месяца.
07.09.2019 г. При содействии инвестора проходит первая экскурсия на стройку. Мы впервые имели возможность попасть в дома 5, 6, 7, 8 и 10. В первых двух наконец-то ведутся внутренние работы. В дальнейшем эти экскурсии станут регулярными.
20.09.2019 г. В Администрации г.о. Люберцы проходит совещание, на котором озвучиваются планы инвестора выкупить у Томстроя права на подключение к сетям МОЭГ. До 15 октября 2020 г. трёхсторонний договор переуступки должен быть подписан, а теплоснабжение сданных домов – возобновлено.
Начало октября 2019 г. Температура воздуха временами опускается до +1-+3 градусов. В городе давно начат отопительный сезон, но только не в ЖК Томилино. Договор переуступки находится на согласовании в МОЭГ, а люди тем временем вынуждены в массово использовать отопительные приборы и бойлеры для воды. Напряжение в сети падает ниже нормативных значений. Несколько раз в вечернее время, время пиковых нагрузок, электричество в ЖК полностью отключается. У Томстроя есть мобильная дизельная котельная, но он не делает ничего, чтобы исправить ситуацию с теплом в сданных домах.
11.10.2019 г. Возобновлено теплоснабжение сданных домов ЖК Томилино. Этому предшествовало подписание трёхстороннего договора переуступки между ООО «СЗ «ПСТ Подмосковье», ООО «СЗ «Томстрой» и АО «МОЭГ». Инвестор принял на себя все обязательства Томстроя по договору о подключении к системе теплоснабжения, в т.ч. обязательство по оплате недостающей части стоимости магистральной теплотрассы. Часть оплаты за переуступку была осуществлена напрямую в адрес МОЭГ, в счёт уплаты долга Томстроя за ранее поставленный теплоноситель.
Примечание. А вот переуступка по договору с МОЭСК о присоединении к электросетям, которая должна была произойти примерно в это же время, так и не состоялась. Переговоры с Томстроем по этому вопросу затянутся до начала марта, и это станет основной причиной, почему дорожная карта от августа 2019 г. не будет выполнена. На электричество «завязано» слишком многое: помимо электроприёмников в квартирах резервное подключение должны иметь лифты, ИТП, системы пожарной сигнализации и водоподготовки, насосы на КНС. Т.е. достаточно большой объём работ может быть принят Ростехнадзором и РСО только после того, как объект подключен по II категории электроснабжения (с резервной линией).
Аналогично не сбылись планы инвестора завести на объект своего субгенподрядчика. Работать на объекте должна была компания, которой можно платить деньги, не боясь, что они будут растрачены на посторонние цели. Подрядчики, услугами которых пользовался Томстрой, доверия не вызывали, особенно генподрядчик – ООО «Рассвет-Строительство», подконтрольное Багаутдинову Т.Р.
Осень 2019 г. В домах 4, 5 и 6 ведутся внутренние работы в соответствии с утверждёнными графиками, в т.ч. на техэтажах производится монтаж ИТП. Дома 7, 8 и 10 консервируются на зиму. Параллельно ведётся модернизация существующей теплотрассы (увеличение диаметра), чтобы к ней можно было подключить дома 4, 5, 6, 7, 8 и 10. В конце ноября МОЭГ даёт разрешение на подключение домов 4, 5 и 6, они также начинают отапливаться от теплотрассы.
11.11.2019 г. Томстрой направляет в ГУ Главгосстройнадзора МО уведомление о завершении строительства домов 4, 5 и 6.
27.11.2019 г. Некий человек проникает в опечатанный офис продаж ГК Рассвет на территории ЖК Томилино и выносит оттуда папку с документами.
12.12.2019 г. Проверка ГУ Главгосстройнадзора МО по домам 4, 5 и 6 завершается неудачно. Выявленные недочёты касались в основном исполнительной документации (Томстрой её просто не предоставил), но также отсутствовала резервная линия электроснабжения (это обязательное требования для многоквартирных домов с электроплитами).
Январь-февраль 2020 года. Руководство ООО «СЗ «Томстрой» всё ещё саботирует переговоры о переуступке прав на присоединение к электросетям. Без этого нельзя приступить к работам по прокладке резервной линии электроснабжения, а без неё ГУ Главгосстройнадзора МО не готов выдать ЗОС домам 4, 5 и 6. Ситуация усложняется, общественное напряжение нарастает. На Томстрой пытаются воздействовать и Минжилполитики МО, и Администрация г.о. Люберцы.
31.01.2020 г. ООО "ПСТ" выходит из состава учредителей ООО "СЗ "ПСТ Подмосковье". Единственным учредителем остаётся Макеев А.Ю.
06.03.2020 г. Соглашение о переуступке договора с МОЭСК наконец-то подписано со стороны ООО «СЗ «Томстрой».